Los 13 errores más costosos en inversiones inmobiliarias

Los errores que me han sucedido a mí o a personas que me han contactado pidiendo consejo o ayuda.

1. No hacer análisis de escenarios

Los números hablan por sí solos.

Un esquema básico (no hay que hacer arquitectura de detalle), con números aproximados (+/- 10-20 %):

• Ingresos por venta o renta
• Presupuesto de obra
• Costo del dinero
• Costo de refinanciación
• Costo de operación
• Vacíos (tiempos sin renta)
• Mantenimiento
• Ingreso neto
• Capital remanente en la inversión

2. No pagar por asesoría

A veces, un "no" temprano es tan bueno como un "sí".

Paga por asesoría durante el proyecto.

3. No analizar cuáles son tus fortalezas y debilidades

• Cumplimiento de normas
• Aspectos técnicos
• Manejo de personal en obra
• Mostrar las propiedades
• Procesos para administrar las propiedades
• De pronto necesitas un socio que te complemente (ver episodio 37).

Define cuál va a ser tu rol:

• Ciclo corto: comprar y operar
• Ciclo mediano: comprar, remodelar y vender
• Ciclo largo: comprar, remodelar, refinanciar y mantener

4. No ofertar sujeto a análisis

Una vez tengas números aproximados sobre el valor futuro (descontando las obras), puedes estimar cuánto puedes pagar.

Ese es el momento de gastar dinero en asesores:

• Consultor de planeación
• Contratista
• Debida diligencia legal (covenants o restricciones al título)
• Asesor de luz natural
• Ingeniero estructural
• Especialista en transporte
• Especialista ambiental

5. No hacer una línea de tiempo

Retroalimenta el modelo constantemente.

6. Hacer planos de construcción antes de la planeación

Los requerimientos de aislamiento térmico afectan el espesor de muros y cubiertas.

7. No tener un levantamiento detallado

Me volví desconfiado...

• Nunca bajes planos de internet
• Nunca uses los esquemas del agente inmobiliario como planos

Es clave tener:

• Dimensiones externas
• Alturas externas con relación a edificaciones vecinas

8. No tener un registro fotográfico detallado

• Antes
• Durante
• Final

Si estás en obra todo el tiempo, el cambio es tan gradual que solo las fotos muestran la evolución real.

También ayudan ante dudas del building control.

9. Planos de construcción sin suficiente detalle

• Los de planeación no son los de construcción
• Mantenerlos actualizados

10. Falta de comunicación entre miembros del equipo

Ejemplos:

• Carpinteros
• Plomeros
• Electricistas
• Albañiles

Herramientas recomendadas:

www.Dalux.com

11. No llevar un control de costos

• Paga semana a semana
• Cruza los movimientos del banco con tus capítulos de obra

12. Empezar a invertir sin otra fuente de ingreso

• Altos costos de manutención en Inglaterra

13. No empezar con proyectos pequeños

Si me quieres contactarme puedes escribir a leo@bienes.co.uk

En este episodio

¿Si vale la pena invertir en propiedades ahora?

Que te puede pasar cuando inviertes en propiedades

Como hacer que no se te vuelva un segundo trabajo

Invitación en vivo al lanzamiento del Mastermind domingo 7 abril 7:00pm UK

¿Si vale la pena invertir ahora?

Con las tasas de interés tan altas

Con los costos tan altos de los servicios públicos

Con todo lo que está pasando en el país y en el mundo en este momento.

Que me di cuenta

Las canas llegan más rápido de lo que pensábamos…

Si eres expatriado, sacrificaste mucho por dejar a tu familia, has que valga la pena…

Dedícale tiempo a lo que es verdaderamente importante para tí

Me priorizo a mí (y a mi familia)

Los gobiernos esperan que trabajemos 50 años. Edad Jubilación 71.

Bloqueo 13 semanas al año, y el trabajo gira en torno a eso

No encontrar tiempo para unas vacaciones, encontrar tiempo para trabajar

Las experiencias, los viajes, se quedan contigo para toda la vida, el trabajo y el dinero vienen y van.

¿Por qué el C2C?

Queremos apoyar el proyecto Fútbol por la Paz. Si quieres apoyar esta causa, compartiendo el enlace o donando lo puedes hacer en el siguiente enlace:

https://www.justgiving.com/campaign/c2c-4-ccc

£30 dará a un niño un equipo completo de fútbol y botas de fútbol.

£215 formará a 5 profesores en la prevención del reclutamiento de niños.

£450 regalará a todo un equipo de niños su uniforme y botas de fútbol.

£1,000 permitirá restaurar un campo de fútbol.

¿Cómo hacer para que no se te vuelva un segundo trabajo?

Los números hablan por sí solos

Sistemas y procesos

Se realista, no es de semanas, ni meses, si no de años

El mejor primer momento para plantar un árbol era hace 20 años, el segundo mejor momento es hoy.

¿Si vale la pena invertir ahora?

Empezar con un poco de dinero ayuda

Investiga, pero evita que Google se convierta en tu peor enemigo

Planea la vida que quieres

Analiza las diferentes estrategias y la que más se adapte a tu plan

Toma acción.

Mastermind (lanzamiento 7 Abril 2024)

• Cupos limitados

Está pendiente en

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47. Los tres aspectos cruciales en una construcción o remodelación en Inglaterra

Este episodio se centra en cómo llevar a cabo con éxito un proyecto de remodelación o construcción nueva en Inglaterra, especialmente relevante para aquellos con inversiones en propiedades para alquilar, quienes quieren llevar a cabo proyectos más complejos pero no lo hacen por temor, o para quienes desean mejorar la propiedad en la que viven.

Muy útil para aquellos inversionistas que desean invertir en algo más que una propiedad para alquilar, quienes no quieren esperar para ahorrar lentamente para una segunda propiedad de inversión, o tener que esperar a que el incremento de valor de una propiedad existente se materialice para poder extraer patrimonio mediante una refinanciación para financiar proyectos adicionales.

Verás los tres aspectos cruciales de cómo planificar y ejecutar estos proyectos de manera efectiva para maximizar el retorno de la inversión y evitar los contratiempos más comunes y cuatro casos de estudio, para que entiendas los diferentes mecanismos de planeación que puedes usar.

¡No te pierdas estos consejos clave para el éxito en inversiones en bienes raíces en el Reino Unido!

❑ Desarrollos permitidos (Permitted Development)

1. Extensiones Residenciales (atrás 3-4 metros, a los lados, o arriba, dentro de ciertos parámetros)

2. Conversión de desván

3. Conversión de garaje

4. Cambios de uso (Residencial a Casa en Uso múltiple) hasta 6 cuartos *

❑ Aprobación previa (Prior Approval)

1. Extensiones atrás 6-8 metros

2. Cambio de comercial a residencial

❑ Planeación completa (Full planning)

1. Constricciones nuevas

2. Cambio de uso residencial a acomodación turística

3. Cambios de las fachadas

Permiso de planeación

1. Investigación preliminar (Consultar con profesionales)

2. Planificación y diseño

3. Preparación de la solicitud

4. Presentación de la solicitud (cuando) y pago de tarifas.

5. Evaluación de la solicitud

6. Consultas y comentarios públicos *

7. Decisión sobre la solicitud

8. Implementación del plan aprobado.

Mastermind (lanzamiento 19 marzo 2024)

· Grupo exclusivo, entre 4-8 participantes (En UK o Fuera de UK)

· Permitir otros miembros aprender de su proyecto. Estricta Confidencialidad.

· Listos para invertir min £200,000

· Acceso a experiencia y red de contactos

· Soporte y rendición de cuentas

En línea

10 Reuniones virtuales (4 horas) 1:00pm - 5:00pm

Abril, Mayo, Junio, Julio, Septiembre, Octubre, Noviembre, Enero, Febrero, Marzo

2 visitas de obra (Junio 24 y Marzo 25) incluido almuerzo

Presencial (Londres)

10 Reuniones presenciales 9:00am - 5:00pm (incluido almuerzo)

Abril, Mayo, Junio, Julio, Septiembre, Octubre, Noviembre, Enero, Febrero, Marzo

2 visitas de obra (Junio 24 y Marzo 25) incluido almuerzo.

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