Los 13 errores más costosos en inversiones inmobiliarias

Los errores que me han sucedido a mí o a personas que me han contactado pidiendo consejo o ayuda.

1. No hacer análisis de escenarios

Los números hablan por sí solos.

Un esquema básico (no hay que hacer arquitectura de detalle), con números aproximados (+/- 10-20 %):

• Ingresos por venta o renta
• Presupuesto de obra
• Costo del dinero
• Costo de refinanciación
• Costo de operación
• Vacíos (tiempos sin renta)
• Mantenimiento
• Ingreso neto
• Capital remanente en la inversión

2. No pagar por asesoría

A veces, un "no" temprano es tan bueno como un "sí".

Paga por asesoría durante el proyecto.

3. No analizar cuáles son tus fortalezas y debilidades

• Cumplimiento de normas
• Aspectos técnicos
• Manejo de personal en obra
• Mostrar las propiedades
• Procesos para administrar las propiedades
• De pronto necesitas un socio que te complemente (ver episodio 37).

Define cuál va a ser tu rol:

• Ciclo corto: comprar y operar
• Ciclo mediano: comprar, remodelar y vender
• Ciclo largo: comprar, remodelar, refinanciar y mantener

4. No ofertar sujeto a análisis

Una vez tengas números aproximados sobre el valor futuro (descontando las obras), puedes estimar cuánto puedes pagar.

Ese es el momento de gastar dinero en asesores:

• Consultor de planeación
• Contratista
• Debida diligencia legal (covenants o restricciones al título)
• Asesor de luz natural
• Ingeniero estructural
• Especialista en transporte
• Especialista ambiental

5. No hacer una línea de tiempo

Retroalimenta el modelo constantemente.

6. Hacer planos de construcción antes de la planeación

Los requerimientos de aislamiento térmico afectan el espesor de muros y cubiertas.

7. No tener un levantamiento detallado

Me volví desconfiado...

• Nunca bajes planos de internet
• Nunca uses los esquemas del agente inmobiliario como planos

Es clave tener:

• Dimensiones externas
• Alturas externas con relación a edificaciones vecinas

8. No tener un registro fotográfico detallado

• Antes
• Durante
• Final

Si estás en obra todo el tiempo, el cambio es tan gradual que solo las fotos muestran la evolución real.

También ayudan ante dudas del building control.

9. Planos de construcción sin suficiente detalle

• Los de planeación no son los de construcción
• Mantenerlos actualizados

10. Falta de comunicación entre miembros del equipo

Ejemplos:

• Carpinteros
• Plomeros
• Electricistas
• Albañiles

Herramientas recomendadas:

www.Dalux.com

11. No llevar un control de costos

• Paga semana a semana
• Cruza los movimientos del banco con tus capítulos de obra

12. Empezar a invertir sin otra fuente de ingreso

• Altos costos de manutención en Inglaterra

13. No empezar con proyectos pequeños

Si me quieres contactarme puedes escribir a leo@bienes.co.uk